Informations utiles sur le contrat de bail
Le contrat de bail est le document principal qui lie la personne locataire et le bailleur. Découvrez les informations essentielles sur ce contrat et des conseils utiles pour faire face à différentes situations de la relation locataire-bailleur.
Attention : pour toutes les questions de délais et de procédures liées au droit du bail, il est conseillé aux personnes concernées de s’adresser à des spécialistes ou à une permanence juridique.
Le contrat de bail est le document principal qui lie le locataire et le bailleur. Ces contrats peuvent avoirs des contenus variables, mais il est recommandé qu’ils contiennent au minimum:
- une identification claire du bailleur et du locataire;
- une description claire du logement loué (y compris combles, caves, places de parc);
- la durée du contrat (à durée déterminée ou indéterminée);
- les délais de résiliation du bail;
- une mention claire du montant du loyer et des charges;
- la mention de la garantie de loyer (au maximum l’équivalent de 3 mois de loyer);
- la mention du taux hypothécaire de référence par rapport auquel le loyer est calculé.
Les dispositions légales qui touchent au contrat de bail se trouvent aux articles 253 à 273c du code des obligations (CO) ainsi qu’au sein des règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV).
Toute mise en location d’un logement implique un certain nombre d’obligations de la part du bailleur. En voici les principales :
- délivrer le bien à la date convenue;
- délivrer un bien dans un état approprié à l’usage;
- entretenir le bien;
- rédiger un état des lieux à l’entrée du locataire et en sa présence (avec l’inventaire et l’état des accessoires);
- communiquer le montant du loyer fixé dans le contrat de bail précédent par le biais de la formule officielle;
- mettre à disposition du locataire, une copie de l’état des lieux de sortie du locataire précédent si le locataire l’exige.
L’état des lieux précise l’état de l’appartement à l’arrivée et au départ de la personne locataire. Il s’agit d’un rapport écrit qui doit être signé par la personne locataire et le bailleur. Attention d’y noter tous les défauts et dégâts constatés.
- Au départ des locataires, les dégâts causés par l’usure normale sont à la charge du bailleur (p. ex. traces de cadres sur les murs, lavabo ou plaques de cuisson usés).
- Les dégâts causés par la personne locataire sont à sa charge (p. ex. vitre cassée, papier peint déchiré, trou dans le parquet).
Attention : la garantie de loyer ne pourra être libérée qu’après élimination de tous les dégâts pour lesquels la personne locataire serait responsable.
La Ville de Lausanne propose quelques consignes pour l'état des lieux de sortie.
Le nouveau bail doit être accompagné d’une formule officielle qui indique le montant du loyer payé par la précédente personne qui louait l’appartement. Cette formule officielle donne le droit de contester le loyer initial et de demander une baisse de loyer dans un délai de 30 jours dès la remise des clés à la Commission de conciliation du district de Lausanne.
Attention : ne jamais signer de renonciation à la contestation du loyer, il s'agit d'une pratique abusive.
- La personne locataire peut demander une baisse de loyer en envoyant un courrier recommandé au bailleur, si le taux hypothécaire de référence (consultez le taux actuel) est plus bas que celui utilisé lors de la dernière fixation du loyer.
- La personne locataire peut demander une réduction de loyer en envoyant un courrier recommandé au bailleur, si des défauts empêchent d’utiliser normalement le logement.
Le bailleur peut augmenter le loyer pour la date prévue dans le contrat de bail en respectant un délai minimum de 3 mois. Il doit expliquer le motif de la hausse, comme par exemple:
- Le taux hypothécaire de référence est plus élevé que celui indiqué sur le bail
- Une augmentation générale du coût de la vie
- Une augmentation importante des frais d’entretien
- Des travaux de rénovation généraux de l’immeuble ou du logement
La personne locataire peut contester l’augmentation de loyer en écrivant dans un délai de 30 jours à la Commission de conciliation du district de Lausanne.
Attention : le bailleur doit utiliser une formule officielle agréé par le Canton de Vaud pour informer la personne locataire de la future augmentation du loyer.
Il est possible de restituer un logement hors délais en proposant une nouvelle personne solvable d’accord de rependre le bail aux mêmes conditions.
Pour être solvable, la future personne locataire ne doit pas avoir de poursuites en cours et un revenu mensuel brut suffisant (le loyer ne doit représenter plus de 30% de ce revenu). Sans proposition de locataires solvables, la personne locataire actuelle doit continuer à verser le loyer jusqu’à l’échéance de résiliation prévue par le contrat.
Une fois que la personne locataire a trouvé un·e remplaçant·e solvable, elle adresse une lettre recommandée de résiliation anticipée en y joignant le dossier de la future personne locataire. Il est important de demander une confirmation par écrit de la date de résiliation au le bailleur.
Attention : votre gérance ne peut pas vous exiger un montant supposé couvrir des frais administratifs pour résiliation anticipée, il s'agit ici d'une pratique abusive.
Si le bailleur résilie le contrat de bail, la personne locataire peut demander l’annulation de la résiliation ou une prolongation du bail en écrivant dans un délai de 30 jours à la Commission de conciliation du district du lieu de situation de l’immeuble.
Si la résiliation est maintenue, la Commission de conciliation peut prolonger le bail pour permettre à la personne locataire de retrouver un nouveau logement. Le délai de prolongation varie en fonction de la situation du marché du logement et du contexte personnel, familial et financier de la personne locataire.
Pour résilier un bail, la personne locataire doit envoyer une lettre de résiliation au bailleur (idéalement par un courrier recommandé). Pour pouvoir le faire, la personne locataire doit respecter l’échéance du bail, c’est-à-dire la date pour laquelle elle peut résilier le contrat. Si cette date n’est pas mentionnée clairement dans le bail, il s’agira du 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.
Le contrat de bail mentionnera également un délai de préavis, c’est-à-dire combien de temps avant l’échéance du bail la personne locataire doit annoncer sa résiliation (il s’agit au minimum de 3-4 mois). Si ce délai n’est pas respecté, le préavis s’appliquera à la prochaine date de résiliation possible.
Par exemple, si le délai de préavis est de 3 mois et que l’échéance du bail est le 1er avril, la lettre de résiliation doit parvenir au bailleur au plus tard le 31 décembre. C’est la date de réception de la lettre qui compte et non le cachet de l’envoi postal.
Attention : pour les couples mariés, la résiliation n’est valable que si elle est signée par les deux époux, même si un seul des deux a signé le bail.